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            原创数据惨白!楼市遭受铜九铁十,房企真的太难了!

            admin 2019-09-28 155人围观 ,发现0个评论

            摘要:数据的确欠好看(欢迎重视杠杆游戏)

            撰文|杆姐&修改|欣欣然

            上星期,杠杆游戏说本年楼市金九银十希望恐怕不能太高。

            周末我看到21的报导,我觉得其时自己文章写得欠好。

            21报导说,依据国家计算局的数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度买卖高点均呈现在12月,无一例外。在大都年份,12月单月的房地产买卖规划挨近当年月均成交规划的2倍。

            在单个年份中,12月的买卖规划甚至超越当年月均2倍。

            其间,每年的第二买卖高点,多呈现在6月和11月。其间,最近三年(2016年-2018年)的月度成交第二高点,均呈现在6月。

            原创数据惨白!楼市遭受铜九铁十,房企真的太难了!
            原创数据惨白!楼市遭受铜九铁十,房企真的太难了!

            为什么是这样呢?这是个风趣的问题。

            1、出售承压,金九银十历来便是“谎话”

            道理很简单。

            “由于在年中和年末,企业的推盘力度和促销力度都是最大的。”北京某大型房企相关负责人向21记者表明,对上市房企来说,年报和中报构成每年最重要的两个财政节点,出于“做好报表”的考虑,房企会在每年的11月、12月,以及6月,施行较大规划的推盘和促销活动。

            这个问题,杠杆游戏不掠人之美,仍是直接引述21的话:回忆从前,“金九银十”历来都不是年度成交高点。冬、夏才是“丰盈”时节。

            由于十一,10月的商场体现遍及平平。在部分年份,9月和10月的成交量仅相当于当年的月均水平。

            华夏地产首席分析师张大伟就表明,“金九银十”和“小阳春”相同,都只是房地产的营销概念罢了,彻底不能等同于商场体现。据悉,在轿车、家电、金融等职业,甚至人才商场,都有着“金九银十”的说法。

            所以咱们看到,降价促销、回款,各种房企的营销新闻都出来了,可是很显着“金九”局面晦气。

            不过,杠杆游戏也留意到,依据中指院多研讨计算,龙头房企8月开端,体现上升不错。出售额同环比齐升,恒大居第一。

            8月,中指院监测的10家品牌房企出售额,全体较上月上升5.79%。环比来看,这10家房企除中海地产和万科外出售成绩有所下滑,其他均不同程度上升。

            所以,许多房企都想要敏捷做大、做强啊。从新城到金科,都是这样。恒者往往恒强。

            详细来说,中海地产和万科别离下降13.06%和8.42%。

            绿城我国升幅较大,超120%;碧桂园和金地集团次之,升幅别离为49.47%和46.44%;保利地产升幅较小,近一成;富力地产趋稳,成绩较上月根本相等。

            这是强者的体现。从微观数据看,依照中指院的预算,8月要点城市商品住所商场成交热度下降,50城商品住所成交面积约3000万平米,同比下降6.5%左右,肯定规划降至4月以来最低水平。

            分线来看,一线城市全体规划与去年同期根本相等;

            二、三线代表城市商品住所成交面积,同环比均有必定调整,其间二线城市中重庆、成都、西安、天津、姑苏等体量可观的城市出售面积,均有所下降;

            三线代表城市同比降幅在各线城市中最为显着,至今同比已接连9个月下调且降幅较上月有所扩展,全体商场面对较大出售压力。

            从城市内部来看,热门城市内部也呈现了两极分解,部分区位佳、性价比杰出的质量项目开盘当天可完成较好去化,但同区域同期开盘的部分项目,仍有去化显着遇冷的状况发作。

            上海易居研讨院的数据显现,本年9月上半月,35个典型城市新建商品住所成交面积比较8月上半月下降7%, 比去年同期下降7%。其间,一二三四线城市的买卖量均呈现下降。

            一线城市新建商品住所成交面积,比较8月上半月下降7%,比较去年同期下降14%;

            16个二线城市环比下降8%,同比下降2%;

            15个三四线城市环比下降3%,同比下降16%。

            9月,以及行将到来的10月,又会怎么?

            2、融资收紧!预期欠好!拿地面积和出让金都回落

            依据中指院的研讨计算,品牌房企8月拿地规划及出让金双双回落。

            8月,要点监测品牌房企累计新增土地面积428.89万平米,环比下降50.55%;规划建筑面积为1028.47万平米,环比下降48.63%。

            拿地本钱529.29亿元,环比下降47.25%。

            实际上,这个状况不只仅品牌房企如此。

            前几天,杠杆游戏才写,土地置办面积本年一向处于较高负增加。

            许多人没留意到,计算局数据显现,2019年1-8月,全国土地置办面积12236万平米。同比增速为-25.6%。

            当然,这组数据没有详细区别住所、商业、作业的土地置办状况。可是,大趋势不需要杠杆游戏说,一看就理解。

            许多人不知道的是,这个趋势简直贯穿2019年至今。

            2019年开端,土地置办面积呈现信仰断崖式下滑。一向是同比负增加中。

            不只商品住所土地成交规划下降,楼面价和溢价率环比,也在回落。

            从上面中指院的图能够看到,全国300城住所用地成交楼面均价及溢价率,均有所回落。8月降温态势显着。

            8月,各地政府推地节奏放缓,住所用地成交规划显着回落,同比降幅超20%;

            价格方面,本年以来300城宅地成交楼面均价继续上涨,7月肯定价格达2018年以来的单月最高水平,8月宅地楼面均价为4471元/平米,同比上涨14.9%,涨幅收窄显着,环比跌落9.4%;

            溢价率4月以来呈现逐渐下降态势,8月均匀溢价率为10.5%,较7月回落5.0个百分点,降至2018年以来较低水平。

            8月份,仅重庆、南京宅地成交楼面均价较1-7月上涨,其他城市楼面均价均有所跌落。均匀溢价率亦显着下降,其间杭州、合肥溢价率大幅下降,根本为底价成交。

            融资一下收太紧了,房企扛不住。

            不只如此,杠杆游戏还留意,8月,住建部网站发布文章指出,将加速推进住所保证立法,清晰国家层面住所保证顶层规划和根本准则结构,夯实各级政府住所保证作业职责,一起为标准保证房准入运用和退出供给法律依据。

            这对房企预期来说,也是一个按捺。

            3、8月要点房企融资金额回落显着,流拍率进步,分解严峻

            此前,杠杆游戏写过。2019年不管整个房地产职业,仍是住所部分,出资增速全体处于回落状况。

            房企资金到位状况也在回落。

            计算局数据显现,1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增加6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点。

            一点不古怪。中心清晰“不以地产作为短期经济影响手法”表态后,楼市预期现已发作改变。原创数据惨白!楼市遭受铜九铁十,房企真的太难了!

            侥幸心理落潮。

            数据不会扯谎。中指院的数据显现,房企融资金额8月环比下降超六成。

            详细来说,8月,要点房企融资总额显着回落,要点监测房企发作融资57笔,累计融资金额算计560.615亿元,金额较上月下降60.37%。

            是的,多家银行收到窗口辅导。杠杆游戏看到有音讯说,原则上,开发贷控制在2019年3月底时的水平。意味着,开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元削减至一季度末的 10.85 万亿规划。

            这对房企来说,是很严峻的资金冲击。

            所以咱们看到,许多房企都学起了恒大早已熟练的全员营销。

            比方,年代我国要求,2020年1月5日之前,一般员工须每人卖出1套,司理及一般总监级别为2套,一般总监以上每人目标为4套,副总裁每人6套。

            年代我国也回应了,该要求实为职业界通行已久的“全员营销”,但并无硬性目标要求。实话说,这真没什么少见多怪的。要知道一两个地产公司作业的朋友,对此一点不会稀罕。

            开发商融资有压力,天然就必须更快回款。

            另一方面,资金紧张,预期也回到正常,所以土地流拍占比呈上升趋势。

            依据中指院数据,如上图,5月今后宅地流拍占比逐月进步,但全体仍低于2018年下半年土地流拍率。

            详细来看,8月300城住所用地共流拍37宗,流拍占比为6.2%,继续坚持上升趋势。

            分线来看,一线城市无宅地流拍;

            二线城市共流拍12宗住所用地,其间青岛、济南、郑州、成都、姑苏等城市均有散布,但大都流拍地块因区位偏僻所造成的;

            三四线城市共流拍25宗住所用地,尽管部分地块坐落区域中心且周边配套较为老练,但企业拿地积极性依然不高。

            归纳来看,现在流拍的宅地并没有呈现区原创数据惨白!楼市遭受铜九铁十,房企真的太难了!域性集合特征,更多的是受地块自身性质及城市内部区位所造成的。

            估计未来各线城市体现将会继续分解,热门一二线城市仍是企业重视要点,三四线城市土地流拍现象仍将继续。分解越来越显着。

            4、小结:不要信金九银十谎话,刚需仍是等年末吧

            此前,杠杆游戏写文章说,尽量能够比及年末,信号便是利率改变。现在许多国家都在降息,咱们经济也有压力。基准利率,或许商场利率,会不会有改变?

            不管怎么,更低的借款利率加成,不管刚需仍是改进、出资都是最等待的。

            其实,就算利率降幅不显着,也不要紧。

            “金九银十”失败后,加上融资压力,开发商更得拼命。

            不管推盘节奏,仍是优惠力度,年末不促销才怪。别的经济压力之下,买房人群的购买才能和对自己的预判,或许也是个问题。

            本文有标示的图表、数据均源自中指院,特此感谢

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